В нацпарках теперь можно строить отели: разбираем возможности и риски

Национальные парки, курорты, рекреационные земли в туристической отрасли называют локациями с «природной премией». И если раньше они казались девелоперам гостиниц чем-то экзотическим, то в последние два года правовой режим в этой сфере стал значительно прозрачнее. В национальных парках разрешили строить туристическую инфраструктуру, для земель рекреационного назначения закрепили перечень допустимых объектов, а курортным зонам обновили санитарные контуры. Но даже теперь, когда условия прояснили, сделки и стройка здесь структурно сложнее, чем в населенных пунктах.

Сначала поговорим, что на самом деле относится к так называемым землям особо охраняемых территорий и объектов (землям ООПТ). Это зонтичная категория Земельного кодекса: помимо собственно ООПТ (заповедников, национальных и природных парков, заказников и другого) сюда входят земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли рекреационного назначения, земли историко-культурного назначения и другие. При этом у каждой подсистемы свой режим использования.

Новые возможности для отельеров сейчас — это три сегмента: национальные парки, земли рекреационного назначения, а также курорты и лечебно-оздоровительные местности. Ниже разберем, что именно разрешили и на каких условиях.

Начнем с национальных парков. С 18 марта 2023 года вступил в силу раздел III.1 Закона № 33-ФЗ. Он допускает строительство в нацпарках гостиниц, отелей, домов отдыха и баз отдыха с ограничением — не выше трех этажей и 15 метров, а также глэмпингов и кемпингов. Разрешены визит-центры, музеи, объекты питания, санаторно-курортного лечения, экологические тропы, смотровые площадки — перечень довольно широкий.

При этом у отельера должны быть план рекреационной деятельности (ПРД) и соглашение о рекреации. На первом этапе разрабатывается ПРД: он утверждается федеральным органом по согласованию с главой региона. После этого проводятся электронные торги. По их результатам заключаются соглашения на срок до 49 лет. Если по соглашению создаются капитальные объекты, инвестору предоставляют в аренду нужный земельный участок без дополнительных торгов. Для некапитальных объектов аренда участка не нужна: работа ведется по соглашению.

Итак, что мы имеем на сегодня. Нормативная база есть. Туристические объекты в национальных парках — на стадии подготовки или согласования ПРД. Торги и соглашения пойдут следом за утверждением ПРД конкретного парка. Параллельно в правительстве сообщили о планах до конца 2030 года создать еще 20 зон ООПТ, что создает дополнительный инвестиционный контур вокруг новых природных территорий.

Мы рекомендуем инвесторам включиться в ПРД на раннем этапе: разработать концепцию и предложить ее дирекции парка — такие инициативы учитываются при подготовке плана. При этом важно обосновать рекреационную нагрузку — рассчитать ее, чтобы вашему участку хватило лимита ПРД. Также продумайте экономику заявки: определите модель платежей, календарный план создания объектов и экологические решения.

Для земель рекреационного назначения с 1 сентября 2024 года действует утвержденный правительством перечень разрешенных объектов. В нем прямо названы объекты, которые можно строить. Всего их 33. Это гостиницы и иные средства размещения (включая некапитальные), объекты общепита, музеи, бассейны, аквапарки, горнолыжные комплексы и др.

Это снимает многолетнюю неопределенность. До утверждения перечня Земельный кодекс говорил лишь, что на рекреационных землях допускается «создание объектов, предназначенных для рекреационной деятельности», без расшифровки. Из-за этого решения упирались в местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ, документы, которые регулируют использование земельных участков в населенных пунктах) и трактовки на местах. Часто инвесторы сталкивались с отказами и даже демонтажом.

Для курортов и лечебно-оздоровительных местностей теперь установлены округа санитарной (горно-санитарной) охраны с зонами I–III и соответствующими ограничениями. С 2024 года — новые правила установления таких округов и электронный госреестр курортного фонда. Проектирование и строительство завязаны на соблюдении этих режимов.

В санитарных зонах действуют разные правила. В зоне I запрещены проживание и туристическое строительство. В зонах II–III строительство возможно при соблюдении санитарных норм. Так, в зоне II разрешены объекты санаторно-курортных организаций (лечебные корпуса, грязелечебницы), курортная инфраструктура, местные дороги и инженерные сети. Допускаются модульные некапитальные средства размещения (кемпинги, глэмпинги) при наличии централизованных систем водоснабжения и канализации. В зоне III — наиболее гибкий режим: разрешены капитальные средства размещения, общепит, спортивные и досуговые объекты, а также сопутствующая инфраструктура, если проект не вредит природным лечебным ресурсам и соответствует ПЗЗ.

Важно учесть, что по сравнению с землями, которые относятся к населенным пунктам, у ООПТ есть особенности в контексте согласований и экспертиз. А именно:

• экологическая экспертиза (ГЭЭ). Проекты в федеральных ООПТ подлежат федеральной ГЭЭ (срок — до 42 рабочих дней, возможно продление); для курортов ГЭЭ требуется по ситуации, в зависимости от вида работ и перечня объектов;
• нужны специальные документы и процедуры. Так, для нацпарков обязательно соглашение о рекреации;
• действуют договорная модель и вещные права. На ООПТ инвестор работает через аренду земельного участка. На «землях населенных пунктов» стандарт — собственность или аренда в обычном градостроительном контуре;
• есть планировочные/архитектурные лимиты. Для нацпарков действуют ограничения по этажности, высоте и плотности застройки, а также функциональные зоны (заповедная зона полностью закрыта для хозяйственной деятельности). На городских землях — обычные ПЗЗ и генплан.

Посещаемость федеральных ООПТ в 2024 году достигла 17,59 млн человек (это на 21% больше, чем в 2023 году, когда аналогичный показатель составлял 14,56 млн человек). Лидеры — Кисловодский национальный парк (5,0 млн человек), Сочинский национальный парк (2,79 млн человек), «Лосиный остров» (1,67 млн человек), «Куршская коса» (1,49 млн человек) — суммарно дали 62% всех визитов, что показывает высокую концентрацию потока и потенциал для формата «гостиница + природная достопримечательность».

В 2025 году посещаемость ООПТ продолжает расти. С января по март заповедники, национальные парки и заказники страны посетили 3,9 млн человек. В 2024 году за аналогичный период времени гостями ООПТ стали 2,3 млн человек. Таким образом, рост составил 69%.

Экономика в таких локациях держится на «природной премии» и подтвержденном росте спроса. Это компенсирует более сложные процедуры и лимиты. Городской участок, конечно, быстрее «идет в строй», но не всегда даст такой же прирост в ADR (средняя цена за номер или ночь) и RevPAR (доход на доступный номер в день).

План построить отель в особо охраняемых землях — это реалистично, но не везде. Мы рекомендуем делать ставку на национальные парки (рекреационные/хозяйственные зоны), курортные территории (II–III зоны СЗО) и земли рекреационного назначения. При этом особенно важно смотреть на реальный трафик ООПТ и транспортную доступность к муниципальной базе вокруг парка.